[주택매매_Tip.09] 재건축 물건 구별하기 (기초)

안녕하세요~ 라라쿤 남편입니다.

 

어렸을 적, 엄청 낡은 아파트를 보고 "와 저기 어떻게 사냐" 했다가 얼마짜리 아파트인지를 듣고 "저게 그렇게 비싸다고???" 라고 놀라며, '대한민국 헬조선이라더니... 진짜구나...' 라고 생각한 적이 있습니다.

 

혹시 저렇게 생각하시나요?? 그렇다면 꼭! 끝까지 정독해보시기 바랍니다.

 

낡은 집이 비싼 이유, 재건축! 이번에는 재건축 사업에 대해 알아보려 합니다.

 

 

 

 

간혹 재건축과 재개발을 같은 사업으로 아시는 분들이 있는데요,

 

쉽게 말하면 재건축은 "아파트를 허물고 아파트 짓기" 이고, 재개발은 "주택단지를 허물고 아파트 짓기" 로 보면 80%는 맞습니다.

 

좀 더 정확하게 말씀드리자면, "토지 용도 및 종상향 변경 없이 건물을 새로 짓는 것" 이 재건축이구요,

 

"토지용도 및 주거종 상향을 하여 건물을 새로 짓는 것" 이 재개발입니다.

 

※ "이게 무슨말이야!? 못 알아듣겠어!" 하시면 아래링크를 확인하세요~ ^^

     raracoon.tistory.com/17

 

[주택매매_Tip.08] 토지 지목? 토지 용도? 종 상향..? 필요한 것만 집고 넘어가기

※ "나는 용적률이랑 건폐율도 모르겠어!" 하시면 아래링크를 확인하고 다시 보시면 됩니다 ^^

    raracoon.tistory.com/9?category=846078

[주택매매_Tip.05] 용적률? 건폐율?

 

자, 그럼 지금부터 본론으로 들어가 보겠습니다.

 

먼저 재건축 사업의 조건에 대해 알아보겠습니다.

 

당연하게도, 재건축 사업은 노후도가 높은 건축물이 들어선 곳에서 시행하겠지요.

 

또한, 모든 시장경제 내의 활동이 그러하듯, 사업 경제성을 갖추어야합니다.

 

그리고 소유주들의 사업 추진 의사가 필요합니다. 조합이 출현하는 이유이기도 하지요.

 

 

1. 그렇다면, 건물의 노후도는 어떻게 판단할까요?

 

재건축 사업 승인 여부를 결정하기 위해 정부와 사법부가 판단하는 방법은 아래와 같습니다.

 1. 건축한지 30년이 넘어야 한다. (법)

 2. 건물 안전진단을 실시하여 통과해야한다. (법+정부)

 

쉽게 말하면, 지은지 30년이 넘지 않으면 사업 추진이 불가하고, 30년이 넘었더라도 안전진단을 실시하여, 그 결과에 따라 재건축 사업을 할  수 있을 수도, 못 할 수도 있다는 의미입니다.

 

그럼 건물 안전진단이 무엇인지에 대해서도 알 필요가 있겠지요.

건물 안전진단은 "건물이 사람이 상주하기에 안전한가"를 검사하여 그 결과를 A, B, C, D, E 까지 총 5단계로 평가합니다. 이 중 D, E 등급이 나오면 재건축 사업이 승인 된 것이라고 볼 수 있는데요, D 등급은 "조건부 승인"으로, 정부와 사업 시행 시점을 협의해야합니다. E 등급은 건물의 위험도가 심각하여 즉시 재건축을 할 필요가 있는 단지에 대해 E등급이 부여됩니다.

 

종종 "XXX 아파트가 안전진단을 통과했다.", 혹은 "통과하지 못 했다" 라는 뉴스나 신문기사를 볼 수 있는데요, 이 것이 재건축 혹은 리모델링추진조합이 정부와 안전진단 대행사에 재건축 사업 승인을 위해 안전진단을 의뢰했고, 그 결과가 이렇다~ 저렇다~ 라는 내용의 이야기인 겁니다.

 

출처 : 뉴스핌 / 작성자 sun90@newspim.com

 

 

2. 이 아파트, 재건축 될 수 있을까?

 

역사, 문화적으로 큰 의미를 갖지 않은 모든 건물은 재건축이 될 겁니다. "언제냐"의 차이가 있을 뿐이지요. 언제 될 것인가에 대한 물음은 "사업성이 언제 확보 되는가"라는 물음으로 귀결 됩니다.

 

출처 : 경남일보

 

아파트 단지에 있어 사업성을 판단하는데에 다양한 요소와 고려할 점이 있지만 통상적으로 가장 많이 이야기하는 것 중 하나가 바로 "용적률과 건폐율이 몇이냐?", "주변 신축 아파트 시세가 얼마냐?" 입니다.

이 안에는 재개발 사업을 위해 소유주(조합원)가 내야하는 분담금이 낮은지에 대해, 그리고 사업 완료 후 얻을 시세차익이 얼만지에 대한 물음을 내포하고 있습니다.

현재 용적률과 건폐율이 법적 상한보다 낮다면, 재건축을 통해 세대수를 높이고 분양하여 조합원이 내야할 분담금을 줄일 수 있을 것이고, 주변의 신축의 시세를 통해 재건축 후 내 아파트의 가격을 가늠해 볼 수 있는 것이지요.

이것이 재건축 아파트 투자의 본질 입니다.

물론 용적률과 건폐율이 절대적 기준은 아닙니다. 용적률이 낮다 하여도, 각종 법적 제한으로 인해 높은 층으로 지을 수 있는 땅은 넓지 않을 수 있고, 용적률이 높더라도 세대수가 적어 방의 크기를 줄이고 세대수를 획기적으로 늘릴 수 있다면, 재건축 사업성은 높을 수 있습니다. 용적률과 건폐율은 매우 낮지만, 주변 신축 시세가 낮아, 사업성이 없을 수도 있습니다. 이미 용적률이 높다 하더라도 토지가 종상향 되면서 상한용적률이 크게 상승할 수 있는 입지도 있지요.

그래도 단지의 현재 용적률, 건폐율과 법적 상한 용적률, 건폐율을 제일 먼저 확인하는 것은 통상적인 판단 잣대로 사용하기 유리하기 때문인 것이죠.

 

3. 소유주의 성향과 사업의지

사업성도 좋고, 법적으로 가능하기도 하지만 아무도 사업추진을 하지 않는다면 무슨 소용이 있을까요? 혹은 자꾸 지연된다면 어떨까요?

예를 들어보겠습니다.
한 아파트 단지가 있습니다. 이 아파트는 어쩐 일인지 굉장히 노령층만 거주하고 있다고 합시다. 이 아파트, 재건축 될 수 있을까요..?
아마 빠른 시일 내에는 힘들 것이라고 예상할 수 있습니다.

또 하나의 예를 들어보겠습니다.
재건축 조합이 설립 되었지만, 서로 다른 평형의 소유주 간 소유 대지지분의 차이가 크고, 심지어 서로 다른 평형끼리 뭉쳐있는 단지가 있다면 조합 내부에서 의견차이가 있을 수 있음을 쉽게 예상할 수 있습니다.

 

출처 : 서울파이낸스

 

어떤가요? 감이 조금 오시나요?

 

위에서 말 한 1, 2, 3번 중 1번과 2번은 쉬운 부분이고 3번이 정말 어렵기도 하고 운도 작용해야하는 부분임을 아실 수 있을 겁니다. 재건축 사업은 종결까지 많은 과정이 있고, 그 과정 중에 무너지거나 지연될 수 있는 조건과 환경이 너무나 많지요.

그래도 결국, 글의 말머리에서 말씀드린 것과 같이, 모든 건축물은 재건축 됩니다. 언제냐의 차이일 뿐이죠...ㅎㅎ

 

 

다음에는 재건축 사업의 단계에 대해 설명하는 글로 찾아뵙겠습니다.

 

제 글이 사회초년생 분들께 많은 도움 되셨으면 좋겠네요~! ^^ 감사합니다.