안녕하세요~ 라라쿤 남편입니다.
오늘은 "토지 지목"와 "토지 용도"에 대해 알아보려 해요. 처음 들으시는 분이라면 같은 말이 아닌가 싶으시겠지만, 법률용어로 저 둘은 서로 다른 말입니다. 그리고 특히, 토지용도 분류는 우리가 주택을 매매하는데에 있어서 꼭 알고 넘어가야할 부분이니, 끝까지 천천히 읽어보시기 바랍니다.
바로 본론을 들어갈게요~!
먼저 "토지 지목"입니다. 지목은 토지를 사용 가능한 방법에 따라 28가지로 분류한 것을 의미합니다.
토지투자를 하실게 아니면 큰 의미는 없어요. 그래도 궁금하실 수 있으니 어떤게 있는지만 정리해 드리겠습니다. (관심 없으면 스크롤 쭉쭉!)
1. 전 (밭)
2. 답 (논)
3. 대 (주거, 사무, 문화시설 등 축조 가능 토지)
4. 과수원
5. 목장
6. 임야
7. 광천지 (지하수, 광물 등 지하 자원용)
8. 염전
9. 공장용지
10. 학교용지
11. 주차장
12. 주요소용지
13. 창고용지
14. 도로
15. 철도용지
16. 제방
17. 하천
18. 구거 (개울 등 수로)
19. 유지 (저수지 등 수자원 저장용)
20. 양어장 (어류 양식장)
21. 수도용지
22. 공원
23. 체육용지
24. 유원지 (놀이공원, 수영장 등)
25. 종교용지
26. 사적지 (문화재 관련 토지)
27. 묘지 (말 그대로 묘지)
28. 잡종지 (1~27번에 해당하지 않는 모든 토지. 채석장, 송신소, 갈대밭 등)
대충 봐도 알 수 있다시피, 토지 지목은 여러가지에 해당될 수 있답니다. 밭, 논, 주거용지로 모두 쓸 수 있는 토지라면 전 답 대 모두에 해당하게 되죠.
다음은 우리에게 정말 중요한 "토지 용도"에 대해 알아보도록 하겠습니다. 법률용어로는 "용도지역"이라고 하기도 하는데요, 어려운 말은 집어치우고 저희에게 필요한 것만 다루겠습니다.
이 토지용도(용도지역)이라는 것은 크게 4분류, 세부적으로 총 21개로 분류가 됩니다.
1. 도시지역
a. 주거지역
b. 상업지역
c. 공업지역
d. 녹지지역
2. 관리지역
3. 농업지역
4. 자연환경보존지역
주택의 재개발, 재건축 가능성을 점치는데에 있어 모든 토지용도 분류가 중요하지만, 그 중에서도 가장 중요한 것은 "1-a. 주거지역" 입니다.
주거지역은 또 다시 크게 3종류로 분류됩니다. 그리고 여기서 우리가 말하는 "종 상향" 개념과 함께, "토지 종류에 따른 용적률, 건폐율 규제"가 나옵니다.
※ 용적률과 건폐율이 뭔지 모르겠다면 여기로~! https://raracoon.tistory.com/9 [주택매매_Tip.05] 용적률? 건폐율?
1. 전용주거지역 : 기존에 형성된 주거환경을 보존할 필요가 있는 지역, 도시자연공원이 연계되어 있는 지역 등 (단독주택단지)
a. 제1종 전용주거지역 : 단독주택 위주 주거지역
※ 건폐율 50% 이하, 용적률 50~100%
b. 제2종 전용주거지역 : 공동주택 위주 주거지역
※ 건폐율 50% 이하, 용적률 100~150%
2. 일반주거지역 : 저층, 중층, 고층주택이 섞여 조화를 이룰 필요가 있는 지역 (아파트)
a. 제1종 일반주거지역 : 저층주택 위주 지역
※ 건폐율 60% 이하, 용적률 100~200%
b. 제2종 일반주거지역 : 중층주택 위주 지역
※ 건폐율 60% 이하, 용적률 100~250%
c. 제3종 일반주거지역 : 중층, 고층주택 위주 지역
※ 건폐율 50% 이하, 용적률 200~300%
3) 준주거지역 : 주거기능과 상업기능 및 업무기능을 복합적으로 갖출 필요가 있는 지역 (주상복합)
※ 건폐율 70% 이하, 용적률 200~500%
여기까지 토지 지목과 토지용도, 토지용도 중에서는 주거지역 분류에 대해 세부적으로 알아보았습니다.
우리가 종종 "종 상향 신청을 했다" 라고 이야기하는 것이 바로 "주거지역 분류" 내에서 현재보다 건폐율과 용적률 제한을 더 높이기 위해 토지 용도 변경을 신청했다는 의미입니다.
예로, "제1종 전용주거지역"으로 지정된 땅을 "준주거지역"으로 종상향 신청을 하여 통과한다면, 땅의 가치가 엄청나게 올라가겠지요.
또한, 재건축 아파트의 경우 현재 제2종 일반주거지역에 세워진 건폐율 20%, 용적률 150%인 단지가 있다고 하면, 재건축 시 용적률을 250%까지 높일 수 있기 때문에 사업성이 꽤나 있다고 볼 수 있습니다. (무조건 다 그런 건 아니구요..!)
어떤가요? 이제 조금은 안목을 갖추신 것 같나요? ^^
이제 관심 있는 아파트 단지를 검색하여 용적률과 건폐율을 보고 토지지목과 용도, 주거지역을 추정해 보세요.
관심 있는 주택을 보고 어떤 종으로 종상향이 가능 할 지 상상해 보세요.
이런 상상이 여러분의 성공적인 부동산 투자 미래를 만드는 초석이 될 것입니다.
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