[주택매매 Tip_04] LTV, DTI, DSR 계산 F&Q

안녕하세요~ 라쿤남편입니다.

저번 포스팅에 이어 이번에는 LTV, DTI, DSR 계산 시 제가 궁금했었고, 또 알기 쉽지 않았던 것들을 다뤄보려 합니다.

※ 저는 부동산 전문가가 아닙니다. 경험을 토대로 알려드리니, 오정보가 있다면 댓글로 알려주세요~!!

 

정확한 계산 식은 다른 사이트를 참고하시구요~ ^^;; 간단하기도 하구요 ㅎㅎ 용어 개념은 이 전 포스팅 [주택매매 Tip_03]을 참조해주시기 바랍니다.

가. LTV 관련.
1. LTV를 적용할 때, 적용하는 주택가격은 매매가 인가요??
답변 : 아닙니다. "감정위원회", "KB시세"이라는 감정기관이 있고, 이들이 부동산의 하위, 중위, 상위 가격을 산정합니다. 제가 알기론 각 기관에서 1년에 2회 하는걸로 알아요. 여기서 발표한 가격을 기준으로 합니다. 예로, LTV 최고 허용치가 50%, 매수계약 가격이 12억, 가장 최근에 발표된 감정기관 감정가가 10억이라면, 이 대출을 통해서 받을 수 있는 돈은 6억이 아니라 5억입니다.

2. LTV 규제는 지역마다 다르죠. 대출마다도 다른가요?
답변 : 네, 매체에서 말하는 일반적인 LTV규제는 시중은행에서 시행하는 담보대출에 대한 규제입니다. 시중은행 주관이 아닌 정부주관의 정책대출상품을이 많이 있습니다. "디딤돌대출", "보금자리론", "적격대출" 이렇게 3개만 알아보셔요. 많게는 LTV 70%까지도 인정 받을 수 있으실 겁니다.
※ 정부 정책에 따라 자주 바뀝니다..!!

 

나. DTI 관련
1. 소득이 낮아서 DTI규제를 충족하기 힘들어요. 담보대출을 먼저 받고 신용대출을 받을 수 있나요??
답변 : 담보대출 실행일 전후 3개월은 신용대출이 불가하시다고 생각하시는게 좋습니다. 그 사이에도 찾으면 방법이 있기야 할 겁니다. 그런데, 적어도 1금융권에서는 안해줍니다. 즉, 신용대출 실행 이후 3개월 간은 담보대출이 안나오고, 담보대출 이후 3개월간은 신용대출이 불가합니다. DTI 조작 가능성 때문에 안해줍니다. 보통 이 때문에 담보대출 상환기간을 최대로 설정하여 DTI를 낮춥니다.

2. DTI는 담보대출에 관한 원리금만으로 계산한다고 하던데요??
답변 : 아닙니다. 예전에는 담보대출 원리금만으로 계산하였지만 지금(2020년 4월)은 신용대출의 이자를 포함하여 계산합니다.

3. 신DTI와 DSR은 같은 말인가요?
답변 : 아닙니다. 종종 DSR을 신DTI라고 부르는 사람이 있는데, DSR은 신용대출의 원금상환액도 포함하여 계산한다는 차이가 있습니다.

4. 만기일시상환 신용대출은 DTI에 어떻게 계산되나요??
답변 : DTI 에서 신용대출은 연이자로만 계산합니다. 때문에 만기일시상환 대출의 원금은 계산에 들어가지 않습니다.

5. DTI에 넣는 연소득은 어떻게 계산하나요?
답변 : DSR과 동일하니, 아래 DSR 관련 항목 Q&A를 참조해주세요!

 

 

다. DSR 관련
1. 만기일시상환 신용대출은 DSR에 어떻게 계산되나요?
답변 : 신용대출의 원금은 상환 방식과 무관하게 10년 상환으로 간주하여 계산합니다.

2. 담보대출 신청 시 최근 2개년 소득을 기준으로 주로 계산하던데, 그럼 올해 소득은 고려하지 않나요??
답변 : 시기마다, 기관마다, 대출마다 다릅니다. 정확하다고는 말씀 못드리지만, 경향성은 이렇습니다.
a. 연말에 가까울 수록 더 요구합니다.
b. 정부정책금융 대출이 아닌 경우 더 요구합니다.
c. 담보대출보다 신용대출에서 더 요구합니다.
현재소득을 증빙 해달라고 하는 이유는 "현재소득"과 "상시소득을 기준으로 한 연소득"을 구하기 위해서 입니다.

3. 올해 성과급을 아직 안받았어요. 작년 성과급 기준으로 올해 상시소득을 산출하나요?
답변 : 아니요, 올해 내 현재까지 받은 월급의 평균에 12를 곱합니다.

4. 성과급은 상시소득에 포함되나요?
답변 : 네 포함됩니다. 대출 신청 시점에서 그 해 성과급을 지급받았다면, 연소득은 (월급 × 12) + 성과급 으로 계산합니다.

 

어떤가요? 도움이 되셨을지 모르겠네요. 저는 위와 같은 사항들이 궁금했고, 알아내기도 매우 어려웠었는데 ㅎㅎ

제 글을 읽어주시는 분께는 도움이 되었으면 좋겠습니다. ^^

 

오류가 있으면 댓글 감사드리겠습니다~!!