확정일자, 전입신고, 대항력 바로 알기. 전세금, 보증금을 지키자.

안녕하세요~ 라라쿤 남편입니다.

 

정말 오랫만에 글을 씁니다. 그간에 회사일도, 육아도, 다른 공부 할 일도 있고 해서 많이 바빴어요.

 

오늘은 임대차 계약 시에 내 전세금과 보증금을 지키기 위해 꼭 해야하는 일에 대해 써보려 합니다.

 

오늘 이 글만 잘 숙지하시면 쓸데 없는(?) 전세금 보증보험 가입 안하셔도 되게 만들어 드리겠습니다.

 

 

1. 전입신고의 의의

- 전입신고는 "나 이 날부터 여기에서 실거주 해요."의 의미를 갖습니다.

 - 그리고 "대항력"은 실거주를 하는 세입자가 갖는 권리입니다.

 - 대항력이란 임대인의 재무사정으로 인해 집이 압류되어 경매로 넘어갔을 때, 경매로 생긴 현금을 통해 변제 받을 권리를 의미합니다.

-세입자가 "대항력"을 갖추기 위해서는 반드시 전입신고가 되어있어야하고 실제 실거주를 하고 있어야합니다. 즉, 전입신고를 통해 실거주를 증명한 실제 점유자여야 합니다.

 

하지만, 경매를 통해 생긴 현금으로 변제 받아야 할 사람이 세입자 뿐만은 아니겠지요? 담보대출을 해준 은행도 있을테고, 체납된 세금을 받아낼 권리가 있는 지방자체단체나 정부, 신용카드 회사 등 다양한 경제주체가 있을 수 있습니다.

그리고 세입자는 "확정일자"를 받음으로서 다른 경제주체보다 더 먼저 변제 받을 수 있습니다.

무조건 그렇다는 것은 아니구요...ㅎㅎ 이를 위해 확정일자가 왜 꼭 필요한지 알아보겠습니다.

 

2. 확정일자의 의의

- 확정일자 등록은 임대차 계약을 한 날짜를 법적으로 기록하는 행위입니다.

- 집이 경매로 넘어가고 낙찰이 되어 낙찰금이 입금되면 채무자에게 돈을 빌려준 채권자가 낙찰금을 가져가게 되는데요, 채무자의 빚 총액이 낙찰금보다 크다면 채권자 모두가 채권을 회수할 수가 없지요. 그리고 서로 먼저 돈을 가져가려고 할 겁니다. 그래서 돈을 회수해가는 순서를 법으로 정하고 있는데요, 그 순서는 "돈을 빌려준 순서" 입니다.

- 임대차 계약을 한 사람도 어찌보면 집주인에게 돈을 빌려준 사람이지요.

- 확정일자는 바로 그 "임차인이 집주인에게 돈을 빌려준 날"이라는 의미를 갖습니다.

- 그래서 이 "확정일자"를 꼭 받아놓아야 "우선변제권"이라는 것을 가질 수 있습니다.

 

3. 우선변제권

- "우선변제권"이란 채권자들보다 임차인이 더 먼저 변제 받을 수 있는 권리를 말합니다.

- 임차인의 확정일자와 전입신고일이 모두 "말소기준권리"의 날짜보다 빠를 때, 임차인은 우선변제권을 갖습니다.

 

집이 경매에 넘어갈 정도면 집을 경매로 팔고 돈을 받아갈 주체가 많을텐데, 우선변제권을 반드시 갖추어야겠지요?

 

4. 말소기준권리

- "말소기준권리"는 경매를 통해 경매 이후 해당 부동산에 부여된 권리들 중 소멸하게 되는 권리들의 기준이 되는 권리를 의미합니다.

- 즉, "말소기준권리"에 해당하는 채권과 그 이후에 발생한 채권들은 경매 이후 낙찰감을 통해 돈을 받던 돈을 받지 못하던 해당 부동산에서 사라지게 되는 것이지요.

 

그러니 돈을 빌려줄 때도 조심해서 빌려주어야합니다. 나보다 앞선 채권이 많은 상대에게 돈을 빌려주면 내가 돈을 빌려주며 발행한 채권은 경매 이후 돈도 못 받고 소멸될 수 있으니까요.

 

5. 그럼 계약서 쓰기 전에 무엇을 확인 해야할까???

 

첫째, 내가 전세금을 주고 나서 집주인이 나보다 앞선 채권을 소멸시키는 것이 가능한가, 그리고 소멸시키는가 를 반드시 확인. = 내가 우선변제권을 갖는가를 확인.

- 대부분의 경우 등기부등본에 담보대출, 즉, "근저당"이 있을텐데요, 이 근저당을 소멸시키는가를 확인해야합니다.

- 소멸시키지 않으면 집이 경매에 부쳐질 시 근저당권이 내 전세금보다 우선할테니까요. 대부분의 경우 근저당권이 낙찰금 가져가고 나면 내가 가져갈 돈은 거의 없겠지요?

 

둘째, 계약서 쓰기 전에 세금완납증명서를 요구하라.

- 우선변제권이 있다 해도 나보다 앞서서 먼저 낙찰금을 가져가는 권리가 있으니... 그 중 대표적인 하나가 바로 "내 임차권보다 날짜가 빠른 조세채권", 즉, 세금입니다.

- 경매로 물건이 넘어가면 세금을 크게 2가지로 나눌 수 있습니다. "당해세"와 "당해세가 아닌 것"인데요, 당해세는 지방세에 해당합니다. 당해세는 우선변제권보다 낙찰금을 가져가는 순서가 더 우위에 있는데요, 이 당해세는 임차인이 전세금을 못 받을 정도로 커지기가 어렵습니다.

따라서 우리가 경계해야할 것은 "당해세가 아닌 세금" 중, 임대차 계약 전 이미 부과되어있는 세금입니다.

법은 임차인이 계약을 하는 시점에서 임대인이 내지 않은 세금을 조회할 수 있었기에, 이미 아는 상태에서 계약을 했다고 해석하기 떄문이지요.

 

셋째, 소액임차인의 최우선변제금 변제 이후로도 내가 받을 돈이 충분히 남을 것인가?

- 내가 계약할 부동산이 다가구주택이라면 소액임차인이 몇 세대나 되는지 꼭 확인해야합니다.

- 그들의 보증금은 전체 혹은 일부가 내 우선변제권 보다도 더 우선한 "최우선변제권"을 갖기 떄문이지요.

소액임차인을 정의 할 때 '소액'에 대한 기준과 최우선변제금을 지역마다 다르게 규정하고 있습니다.

 

임차인이 소액임차인에 해당한다면 최소 최우선변제금에 해당하는 금액은 계약한 날짜에 상관없이 최우선적으로 먼저 변제해주도록하는 법이 있는 것이지요.

따라서 집이 경매로 팔릴 시 나보다 먼저 낙찰금에서 돈을 수령해가는 최우선변제금이 얼마쯤 되는지도 꼭 알아놓아햐 합니다.

지역별 소액임차인과 최우선변제금은 현재 2022년 기준으로 아래와 같습니다.

지역	소액임차인 기준보증금	최우선변제금
서울특별시	1억 5천만원 이하	5천만원
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시	1억 3천만원 이하	4천3백만원
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	7천만원 이하	2천3백만원
그 밖의 지역	6천만원 이하	2천만원

 

이상 임대차계약 시에 꼭 확인해야하는 것들에 대한 설명이었습니다.

위 세가지를 확인했는데 '이 집이 경매에 넘어가도 내 전세금은 충분히 찾겠다!' 싶으면, 굳이 전세보증보험에 가입할 필요가 없겠지요?

물론, 보험에 가입해 놓으면 경매절차가 끝날 때까지 기다리지 않고 보험사로부터 보증금을 받아서 퇴거할 수 있겠지만요 ㅎㅎ 급히 이사가야 할 것이 아니라면 경매절차 기다리셔도 될 것 같습니다.

도움 되셨다면 좋아요와 댓글 부탁드려요 ^^

 

감사합니다.