입주권과 분양권 알아보기(feat.매도시 주택수 포함 여부)

최근 서울의 주택 노후도가 올라가면서 활발한 재건축, 재개발이 이뤄지고 있다. 신규주택 공급은 여전히 적고, 더 나은 생활환경을 원하는 사람들은 많아지면서 자연스럽게 재건축과 재개발에 대한 관심 역시 지속적으로 증가하고 있다. 오늘은 새로운 아파트에 입주할 수 있다는 측면에서는 같지만, 그 밖에 부분은 상당부분 다른 입주권과 분양권을 정확히 알아보고, 향후 주택 구입 계획에 참고해보자.

 

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[목차]

1. 입주권이란?
2. 분양권이란?
3. 매도시 주택수 포함 여부
4. 입주권의 장단점
5. 분양권의 장단점

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1. 입주권이란?

조합원입주권(입주권)은 관리처분계획의 인가 및 정비 사업시행계획 인가로 취득하는 입주자로 선정된 지위이다. 쉽게말해, 재건축사업, 재개발사업, 소규모재건축사업이 시행됨에 따라 새로운 주택으로 입주할 수 있는 권리를 말한다. 

 

 

 

 

2. 분양권이란?

분양권이란 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말한다. 보통, 청약에 당첨되어 아파트를 분양받는 경우에 분양권이 발생된 것으로 본다.

 

 

 

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3. 매도시 주택수 포함 여부

조합원 입주권과 분양권은 일반주택의 양도시, 1세대 1주택 비과세 또는 다주택 중과세 판단 시 소유 주택 수에 포함된다. 분양권은 2년이상 보유 후 양도(2021.6.1. 이후)시 60%의 양도세 세율을 적용한다.

 

다만, 도시정비법상 주거환경개선사업의 조합원이 관리처분계획에 따라 취득한 입주권과 빈집정비법상 가로주택정비사업의 조합원이 사업시행계획에 따라 취득한 입주권은 세법상 조합원입주권에 해당되지 않는다. 따라서 해당 입주권을 분양권으로 볼지는 정확한 세무사의 상담이 필요하다.

 

 

 

 

4. 입주권의 장단점

(장점)

조합원 분양가는 일반청약 분양가보다 저렴하다. 또, 일반청약으로 나오는 물건은 조합원 분양이 끝난 후에 나오는 것이기 때문에 보통 좋은 동, 좋은 층에 있는 물건은 입주권을 가진 조합원들에게 돌아가기 마련이다. 시공사 등에서 조합원에게만 제공하는 확장, 가구, 가전 등의 혜택을 받을 수 있다.

(단점)

입주권은 사실 언제 행사할 수 있는 권리가 될지 아무도 모른다. 정치적 상황에 따라서도 진척되는 정도가 다르기 때문에 그만큼 리스크가 크다. 또한, 재개발, 재건축 등이 될 곳에 미리 부동산을 취득해야 하기 때문에 초기 투자자금이 큰 편이다. 

 

 

 

 

5. 분양권의 장단점

(장점)

입주권에 비해 초기투자 자금이 적다. 청약에 당첨이 되면 보통 계약금으로 10%만 납부하면 되기 때문에 입주권에 비해서는 필요로 하는 초기 자금이 적은편이다. 

또, 이미 아파트 건설이 확정되어 사업이 진행되고 있기 때문에 좌초되는 것에 대한 리스크가 거의 없다. 그만큼 금융비용도 적게 들어가기 때문에 입주권에 비해 메리트가 있다.

 

(단점)

일단 청약이 되기가 어렵다. 특히, 입지가 좋고 유명브랜드의 아파트는 경쟁이 더욱 치열하기 때문에 로또에 버금가는 행운이 따라야 청약에 당첨될 수 있다. 다만, 분양권 매매를 통해서도 구입할 수있기 때문에 잘 따져보고 구매여부를 판단하는 것이 좋다.

 

 

 

 

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